Zahlungsplan beim Hausbau prüfen: Abschläge, Baufortschritt und Sicherheiten

Zuerst den Vertragstyp klären

Nach § 650i Absatz 1 BGB verpflichtet sich beim Verbraucherbauvertrag ein Unternehmer gegenüber einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen. Diese Planungshilfe richtet sich an private Bauherren, die ein neues Haus auf ihrem Grundstück errichten lassen. Übertrage die hier beschriebenen Sonderregeln nicht ungeprüft auf den Grundstücks- und Hauskauf vom Bauträger oder einzelne Handwerkerverträge.

Der Bauherren-Schutzbund erläutert, dass Zahlungspläne je nach Auftrag unterschiedlich viele und unterschiedlich große Raten haben. Wenige große Raten sind deshalb für sich genommen weder ein Qualitätsmerkmal noch ein ausreichender Beleg für einen ausgewogenen Plan.

Welche Leistung steckt hinter einer Abschlagsrate?

§ 632a Absatz 1 BGB knüpft den Abschlag an den Wert der erbrachten, vertraglich geschuldeten Leistungen. Eine Aufstellung muss deren rasche und sichere Beurteilung ermöglichen. Für angelieferte oder eigens angefertigte und bereitgestellte Stoffe beziehungsweise Bauteile enthält die Vorschrift eine besondere Regelung: Eigentumsübertragung oder entsprechende Sicherheit nach Wahl des Bestellers. „Wird im Werk produziert“ allein beantwortet diese Frage noch nicht.

Die Tabelle ist eine Arbeitshilfe, kein Muster für vertraglich richtige Prozentsätze. Die Bewertung des Leistungswerts verlangt gegebenenfalls unabhängigen bautechnischen Rat.

90-Prozent-Grenze und Fertigstellungssicherheit auseinanderhalten

§ 650m Absätze 2 und 3 BGB regeln auch die Umsetzung durch Einbehalt auf Verlangen des Unternehmers sowie mögliche Garantien oder Zahlungsversprechen. Bei einer Vergütungserhöhung um mehr als zehn Prozent infolge der dort genannten Änderungen ist weitere Sicherheit für den zusätzlichen Vergütungsanspruch vorgesehen. Lass die konkrete Durchführung im Vertrag erklären; eine pauschale Aufforderung, beliebige Beträge selbst einzubehalten, folgt daraus nicht.

So machst du Unklarheiten vor der Unterschrift sichtbar

1. Nummeriere die Raten und übertrage Auslöser, Einzelbetrag und kumulierte Summe in eine eigene Liste.
2. Ordne jedem Auslöser die passende Position der Leistungsbeschreibung zu. Markiere unbestimmte Begriffe wie „Baufortschritt“ ohne genaueren Inhalt.
3. Schreibe daneben, welchen Nachweis du zur Rechnung erhalten sollst und wer den tatsächlichen Leistungsstand prüfen kann.
4. Halte die vereinbarte Sicherheit mit Art, Betrag und Bereitstellungszeitpunkt gesondert fest.
5. Stimme die Raten mit der Bank ab: Welche Unterlagen verlangt sie zur Auszahlung, und wann stehen Eigenmittel beziehungsweise Darlehensmittel zur Verfügung?

Beispiel: Eine Rate nennt nur „nach Rohbau“

Angenommen, dein Vertragsentwurf enthält diesen Auslöser, beschreibt aber nicht, welche Leistungen dazugehören. Schreibe die offene Frage direkt an die betreffende Rate: „Welche Bauteile und Arbeiten sind für diese Forderung fertigzustellen, und wie wird das belegt?“ Bitte um eine schriftliche Präzisierung und lass Rate und Leistungswert zusammen prüfen. Das Beispiel bewertet keine konkrete Klausel.

Bei nicht vertragsgemäßer Leistung erlaubt § 632a die Verweigerung eines angemessenen Teils des Abschlags. Was angemessen ist, muss im konkreten Fall beurteilt werden. Kläre eine strittige Rechnung rechtzeitig bautechnisch und rechtlich, statt aus dieser Planungshilfe einen eigenen Einbehalt abzuleiten.