Baulexikon
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter maßgeblicher Grundstücksfläche zulässig sind.
Die Grundrechnung: Grundstücksfläche mal GFZ
Die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, begrenzt die zulässige Geschossfläche im Verhältnis zur maßgeblichen Grundstücksfläche. Die Zahl ist ein Verhältniswert, keine Anzahl von Geschossen: Eine GFZ von 0,6 bedeutet weder „0,6 Etagen“ noch „60 Prozent Wohnfläche“. Nach § 20 Absatz 2 BauNVO ist die Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Absatz 3 anzusetzen. § 20 Absatz 2 BauNVO Welche Fläche das bei deinem Grundstück ist, sollte in der Berechnung ausdrücklich ausgewiesen sein.
Maßgebliche Grundstücksfläche × festgesetzte GFZ = zulässige Geschossfläche. Diese erste Rechnung hilft, einen Entwurf einzuordnen. Sie ersetzt aber noch nicht die Ermittlung der tatsächlich anzurechnenden Flächen oder die Prüfung anderer Festsetzungen.
Ein Beispiel mit zwei unterschiedlich großen Geschossen
Annahmen: Für das Beispiel gelten 600 m² maßgebliche Grundstücksfläche und eine GFZ von 0,6. Das Haus hat zwei Vollgeschosse mit vereinfachten rechteckigen Außenmaßen. Andere anzurechnende Flächen und abweichende Planfestsetzungen sind hier nicht angesetzt.
Das Flächenbudget beträgt 600 × 0,6 = 360 m² Geschossfläche. Ein Erdgeschoss mit 12 × 15 Metern Außenmaßen ergibt 180 m². Ein Obergeschoss mit 10 × 15 Metern ergibt 150 m². Zusammen sind das 330 m², also eine rechnerische GFZ von 330 ÷ 600 = 0,55.
| Position | Rechnung | Geschossfläche |
|---|---|---|
| Erdgeschoss | 12 × 15 m | 180 m² |
| Obergeschoss | 10 × 15 m | 150 m² |
| Summe | 180 + 150 m² | 330 m² |
| Budget laut Annahme | 600 m² × 0,6 | 360 m² |
Wird auch das Obergeschoss auf 12 × 15 Meter erweitert, steigt die Summe auf 360 m². Das angenommene GFZ-Budget wäre dann vollständig ausgeschöpft. Dies ist keine Aussage über die Wohnfläche: Außenwände und die rechtliche Flächenermittlung lassen sich nicht durch eine Anbieter-Wohnflächenangabe ersetzen. Ebenso wenig beweist die eingehaltene Rechnung, dass die größeren Außenmaße in das Baufenster passen.
Die Grundregel der Flächenermittlung nach Außenmaßen in allen Vollgeschossen steht in § 20 Absatz 3 BauNVO. Dort ist auch vorgesehen, dass der Bebauungsplan bestimmte Flächen in anderen Geschossen ganz oder teilweise einbezieht beziehungsweise ausnahmsweise nicht einbezieht. § 20 Absatz 3 BauNVO Ein Dachgeschoss darf deshalb nicht allein wegen seiner Bezeichnung ungeprüft aus der Rechnung gestrichen werden.
Welche Flächen nicht einfach mitgezählt werden
Auch bei der Detailrechnung hilft es, jede Position getrennt auszuweisen. Nach § 20 Absatz 4 BauNVO bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche unter anderem Balkone, Loggien, Terrassen und die dort beschriebenen Nebenanlagen unberücksichtigt. § 20 Absatz 4 BauNVO Daraus folgt aber keine pauschale Erlaubnis für diese Anlagen an jeder Stelle des Grundstücks. Ihre Lage und andere Anforderungen bleiben gesondert zu prüfen.
Im Rechenbeispiel beträgt die Differenz zwischen Budget und erster Entwurfsvariante 360 minus 330, also 30 m². Diese Differenz ist lediglich ein rechnerischer Rest, kein frei verfügbarer Wohnflächenzuschlag. Soll daraus ein zusätzlicher Raum werden, muss seine tatsächlich anzurechnende Geschossfläche ermittelt werden. Liegt er außerhalb des Baufensters oder verändert er eine andere begrenzte Größe, hilft der verbliebene GFZ-Rest allein nicht weiter. Gerade bei einer späteren Entwurfsänderung sollten Flächenberechnung und Lageplan deshalb gemeinsam aktualisiert werden.
Was die GFZ von GRZ, Geschosszahl und Wohnfläche unterscheidet
Die GRZ betrifft die Grundfläche auf dem Grundstück, die GFZ die Geschossfläche über die anzurechnenden Ebenen. Die zulässige Vollgeschosszahl beantwortet wiederum eine Zählfrage. Für einen Hausvergleich brauchst du alle relevanten Angaben nebeneinander: Eine große Grundfläche auf einer Ebene und ein kompakter Baukörper über zwei Ebenen können bei ähnlichem Raumangebot völlig unterschiedliche Festsetzungen beanspruchen.
Die GFZ allein ist auch kein Versprechen, dass das gesamte rechnerische Budget nutzbar wird. Eine Baugrenze kann den Baukörper früher beschränken; Höhenvorgaben können ein weiteres Geschoss verhindern. Baugrenzen und Baulinien bestimmen die überbaubare Grundstücksfläche nach einer eigenen Regel. § 23 BauNVO Mehr Geschossflächenbudget lässt das Baufenster also nicht größer werden.
Für eine belastbare Angebotsprüfung solltest du folgende Angaben verlangen:
- die maßgebliche Grundstücksfläche mit nachvollziehbarer Herleitung,
- eine Aufstellung aller anzurechnenden Geschossflächen und ihrer Außenmaße,
- die Grundlage für die Einstufung der Vollgeschosse,
- die relevante Planfassung und etwaige besondere Anrechnungsregeln,
- den getrennten Nachweis, dass Lage und Höhe zum Grundstück passen.
Die Flächenaufstellung sollte zum selben Entwurfsstand gehören wie Lageplan und Schnitt. Bei einem späteren Anbau oder einem vergrößerten Obergeschoss lässt sich dann erkennen, welche Annahme geändert wurde und ob das Budget noch trägt.