Baulexikon
Baumassenzahl (BMZ)
Die Baumassenzahl, kurz BMZ, gibt an, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter maßgeblicher Grundstücksfläche zulässig sind.
Was die BMZ über einen Hausentwurf aussagt – und was nicht
Die Baumassenzahl, kurz BMZ, begrenzt nicht unmittelbar die Wohnfläche, sondern das zulässige Bauvolumen im Verhältnis zur maßgeblichen Grundstücksfläche. § 21 Absatz 1 BauNVO definiert sie als Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Absatz 3. § 21 BauNVO Die BMZ ist deshalb vor allem dort hilfreich, wo nicht nur eine Grundfläche, sondern auch Höhe und räumliches Volumen eines Gebäudes planungsrechtlich gesteuert werden sollen.
Für die Ermittlung der Baumasse nennt § 21 Absatz 2 BauNVO grundsätzlich die Außenmaße: vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses; Aufenthaltsräume in anderen Geschossen samt zugehörigen Treppenräumen, Umfassungswänden und Decken werden mitgerechnet. So beschreibt die BauNVO die Baumasse Daher kann ein Haus mit hohen Räumen, größerer Geschosshöhe oder viel umbautem Dachraum eine andere Baumasse haben als ein Haus mit ähnlicher Wohnfläche. Umgekehrt sagt ein hoher BMZ-Wert nicht, wie viele Quadratmeter Wohnfläche ein bestimmter Entwurf erhält.
Für die Planung helfen drei Fragen: Geht es im Bebauungsplan überhaupt um eine BMZ? Welche Grundstücksfläche darf der Planer in die Rechnung einsetzen? Und welche weiteren Festsetzungen begrenzen Form und Lage des Hauses? Eine BMZ steht nie allein; Baugrenzen, zulässige Vollgeschosse, Gebäudehöhen, GRZ und örtliche Vorgaben können die Möglichkeiten zusätzlich begrenzen.
| Kennzahl | Sie bezieht sich auf | Hilft bei der Frage |
|---|---|---|
| BMZ | Kubikmeter Baumasse je Grundstücksfläche | Wie viel Bauvolumen ist zulässig? |
| GFZ | Quadratmeter Geschossfläche je Grundstücksfläche | Wie viel Geschossfläche ist zulässig? |
| GRZ | Grundfläche je Grundstücksfläche | Wie viel Fläche darf am Boden überbaut werden? |
Die Tabelle ersetzt keine planungsrechtliche Berechnung. Sie verhindert aber einen typischen Vergleichsfehler: Wohnfläche, Geschossfläche, Grundfläche und Baumasse sind unterschiedliche Größen. Wer Angebote nur über die ausgewiesene Wohnfläche vergleicht, kann die planungsrechtliche Einordnung eines Baukörpers nicht daraus ableiten.
Ein Rechenbeispiel, das die Grenze sichtbar macht
Angenommen, die maßgebliche Grundstücksfläche beträgt 800 Quadratmeter und der Bebauungsplan setzt eine BMZ von 2,0 fest. Die erste Rechnung lautet: 800 m² × 2,0 m³/m² = 1.600 m³ zulässige Baumasse. Das Ergebnis beschreibt eine rechnerische Obergrenze nach dieser Kennzahl. Es ist weder eine Wohnflächenzusage noch die Aussage, dass jedes Gebäude bis zu diesem Wert ohne weitere Prüfung zulässig wäre.
Stell dir zwei Entwürfe mit ähnlicher Wohnfläche vor. Entwurf A hat überwiegend übliche Geschosshöhen und einen kompakten Baukörper. Entwurf B hat einen sehr hohen Wohnraum und größere Außenmaße. Bei ähnlicher Wohnfläche kann B mehr Baumasse beanspruchen. Ob das im konkreten Planbereich zulässig ist, hängt wiederum nicht nur von der BMZ, sondern auch von den übrigen Festsetzungen ab. Das Beispiel veranschaulicht nur den Zusammenhang zwischen Volumen und Kennzahl; es ersetzt keine Entwurfsberechnung.
Für das Gespräch mit Planer oder Anbieter solltest du dir daher nicht nur eine Zahl nennen lassen. Bitte um eine nachvollziehbare Flächen- und Volumenübersicht und kläre insbesondere:
- Welche Planfassung und welche Grundstücksfläche liegen der Rechnung zugrunde?
- Wie wurde die Baumasse aus Außenmaßen, Geschossen und gegebenenfalls Dachräumen hergeleitet?
- Welche Höhen-, Geschoss- und Baugrenzenfestsetzungen wurden zusätzlich geprüft?
- Welche Aussagen beziehen sich auf Wohnfläche und welche auf planungsrechtliche Kennzahlen?
So wird die BMZ zu einem prüfbaren Bestandteil des Entwurfs, statt als einzelne Zahl im Exposé stehen zu bleiben.