Baulexikon
Nachtrag (Bauvertrag)
Ein Nachtrag hält eine Änderung der vereinbarten Bauleistung und ihre Folgen für den Preis fest. Neue Leistungen können hinzukommen, bisherige entfallen. Ob eine zusätzliche Vergütung geschuldet ist, hängt vom ursprünglichen Vertrag, dem Änderungsgrund und der Vereinbarung oder Anordnung ab.
Die Terrassentür soll nach der Bemusterung breiter werden. Dafür braucht es vielleicht ein anderes Element, eine größere Wandöffnung und neue Anschlussdetails. Ein Nachtrag hält fest, wie sich diese Leistungen gegenüber dem Vertrag ändern und welchen Preis ihr dafür vereinbart. Für den Preisvergleich gehören neue und entfallende Leistungen zusammen. Ob für eine bereits bestellte oder gefertigte alte Tür noch Kosten entstehen, muss dabei ausdrücklich geklärt werden.
Was stand schon im Vertrag?
Lege Baubeschreibung, Pläne und bisherige Änderungsvereinbarungen neben das Nachtragsangebot. Welche Türgröße, welches Material und welcher Einbau waren enthalten? Erst dieser Ausgangspunkt zeigt, was neu hinzukommt. Die Überschrift „Nachtrag“ macht aus einer bereits geschuldeten Leistung noch keine kostenpflichtige Zusatzarbeit.
Bei der größeren Tür reicht der Vergleich der Elementpreise nicht. Ändert sich die Öffnung, kann das auch die Tragkonstruktion, Abdichtung und angrenzende Oberflächen betreffen. Lass diese Arbeiten einzeln zuordnen: Was bleibt, was entfällt und was wird anders ausgeführt? So wird erkennbar, ob das Angebot die ganze Änderung abdeckt oder nur das sichtbare Türelement.
Eine größere Öffnung wünschen oder die vereinbarte Öffnung ermöglichen?
Das gesetzliche Bauvertragsrecht unterscheidet zwei Fälle: Du möchtest einen anderen Endzustand, oder eine Änderung ist nötig, um den bereits vereinbarten Endzustand zu erreichen. Diese Unterscheidung steht in § 650b Absatz 1 BGB. Sie kann die Kostenfrage entscheidend verändern.
Beim Sonderwunsch soll die Tür breiter werden als vertraglich vereinbart. Das Haus erhält eine andere Ausführung. Einigt ihr euch darauf, sollten die zusätzlichen und entfallenden Leistungen samt Preis feststehen.
Anders liegt der Fall, wenn das Unternehmen Planung und Bau einer bestimmten Türöffnung schuldet, seine vorgesehene Traglösung diese Öffnung aber nicht ermöglicht. Wird die Traglösung geändert, bleibt der vereinbarte Durchgang unverändert; angepasst wird der Weg dorthin. Für eine entsprechende Anordnung schließt § 650c Absatz 1 Satz 2 BGB die Vergütung für vermehrten Aufwand aus, wenn der Unternehmer auch die Planung schuldet und die Änderung für das vereinbarte Ergebnis notwendig ist.
Deshalb gehört der Änderungsgrund ins Nachtragsangebot. „Andere Traglösung“ kann zu einem eigenen Sonderwunsch gehören oder zur Erfüllung des ursprünglichen Vertrags. Entscheidend sind die vereinbarte Öffnung, die Planungsverantwortung und der Anlass der Änderung. Allein die Tatsache, dass der Unternehmer geplant hat, macht deinen späteren Wunsch nach einer größeren Tür nicht kostenlos.
Die Türrechnung: 3.200 Euro sind noch nicht der Aufpreis
Angenommen, die neue Tür wird mit 3.200 Euro angeboten. Für die entfallende alte Tür werden 2.400 Euro abgezogen. Eine zusätzlich beschriebene Anpassung kostet 600 Euro. Die Beträge sind frei gewählte Rechenannahmen auf derselben Preisbasis, keine Marktpreise.
| Position | Betrag | Änderung gegenüber dem Vertrag |
|---|---|---|
| Neues Türelement | +3.200 € | Kommt anstelle der alten Ausführung hinzu. |
| Entfallendes Türelement | −2.400 € | Wird aus der bisherigen Leistung herausgenommen. |
| Beschriebene Anpassung | +600 € | Kommt als weitere Arbeit hinzu. |
| Rechnerischer Aufpreis | +1.400 € | Summe der drei Änderungen. |
3.200 € − 2.400 € + 600 € = 1.400 €
Für diesen vereinfachten Vergleich liegt der Aufpreis bei 1.400 Euro. Würde das Angebot nur die neue Tür und die Anpassung addieren, käme es auf 3.800 Euro. Der Unterschied von 2.400 Euro entspricht der ersetzten Leistung. Fehlt deren Abzug, frage, wie sie im Angebot berücksichtigt wurde.
Ebenso wichtig ist die Position über 600 Euro: Umfasst sie einen neuen Anschluss, Arbeiten an der Öffnung oder nur einen Teil davon? Eine genaue Beschreibung zeigt, ob später noch weitere Leistungen hinzukommen könnten. Netto- und Bruttobeträge sowie Mengen müssen im Vergleich zusammenpassen. Welche Vergütung tatsächlich geschuldet ist, ergibt sich aus eurer Vereinbarung oder dem anwendbaren gesetzlichen Änderungsweg; die Tabelle legt sie nicht fest.
Vom Änderungswunsch zur Beauftragung
Zunächst sollen sich Bauherr und Unternehmer über die Änderung und ihre Mehr- oder Mindervergütung einigen. Bei einem Sonderwunsch ist die gesetzliche Pflicht zum Änderungsangebot an die Zumutbarkeit der Ausführung gebunden. Du kannst also nicht aus jedem Wunsch ableiten, dass der Unternehmer ihn ausführen muss.
Liegt die Planungsverantwortung bei dir, musst du die für die Änderung erforderliche Planung erstellen lassen und dem Unternehmer bereitstellen, damit dessen gesetzliche Angebotspflicht entsteht. Für die breitere Tür kann das die überarbeitete Öffnung mit ihrer Traglösung und den Anschlüssen sein. Der Satz „Bitte größer bauen“ lässt offen, welche Ausführung überhaupt angeboten werden soll.
Kommt innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung zustande, eröffnet § 650b Absatz 2 BGB einen Anordnungsweg in Textform. Beim Sonderwunsch muss die Ausführung weiterhin zumutbar sein. Der Fristablauf allein beauftragt die Änderung nicht: Du musst sie tatsächlich anordnen.
Textform verlangt eine lesbare, dauerhaft speicherbare Erklärung, in der die erklärende Person genannt ist. Dafür kommt etwa eine entsprechend formulierte E-Mail infrage. Benenne die Änderung und die maßgebliche Planfassung eindeutig. Ein Gespräch auf der Baustelle ersetzt diese gesetzlich vorgesehene Erklärung nicht.
Der beschriebene Weg betrifft den gesetzlichen Bauvertrag nach § 650a BGB. Beim Bauträgervertrag verpflichtet sich das Unternehmen zugleich, dir Grundstückseigentum zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen beziehungsweise zu übertragen. § 650u Absatz 2 BGB schließt dort die §§ 650b bis 650e aus. Die 30 Tage verschaffen dir deshalb kein Änderungsanordnungsrecht aus diesen Vorschriften. Ein gewünschter Sonderwunsch muss auf Grundlage des Bauträgervertrags vereinbart werden. Bei Streit über Vertragstyp oder Anordnungsrecht sollte genau diese Frage rechtlich geprüft werden, bevor du eine Anordnung verschickst.
Wie der Preis nach einer gesetzlichen Anordnung ermittelt wird
Für die Vergütungsanpassung nach einer Anordnung gemäß § 650b Absatz 2 zählt der tatsächlich erforderliche Mehr- oder Minderaufwand. Hinzu kommen angemessene Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Alternativ kann der Unternehmer die Ansätze einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation verwenden: der ursprünglichen Kostenrechnung zum Vertrag. Die daraus fortgeschriebene Vergütung wird nach § 650c Absatz 2 BGB als passend vermutet.
Frage deshalb nach dem Rechenweg: Welche zusätzlichen Mengen und Arbeiten sind angesetzt, welche bisherigen fallen weg, und welche Zuschläge kommen hinzu? Eine bloße Prozentpauschale beantwortet das nicht. Wenn ihr den Preis gemeinsam aushandelt, haltet fest, ob der genannte Betrag verbindlich vereinbart ist oder noch offene Positionen enthält.
Eine verschobene Küche verändert mehrere Leistungen
Die Küchenzeile wandert im Entwurf an eine andere Wand. Damit ändern sich möglicherweise Steckdosen, Wasser- und Abwasseranschlüsse sowie die Abluftführung. Bleibt der Elektriker beim alten Plan, können seine Anschlüsse an der bisherigen Position entstehen, obwohl im Küchenplan bereits die neue steht. Dann passen die ausgeführten Arbeiten nicht zum gewünschten Endzustand.
Ein Nachtrag muss deshalb bei allen betroffenen Gewerken ankommen. In diesem Planungsbeispiel erhalten Küchenplanung, Elektro- und Sanitärbetrieb dieselbe neue Grundrissfassung. Für jede Leistung wird geklärt, was entfällt und was hinzukommt. Sind alte Anschlüsse schon hergestellt, gehören gegebenenfalls auch Rückbau und Wiederherstellung in die Änderungsbeschreibung.
Ist die alte Tür bereits gefertigt, können andere Kosten entstehen als bei einer noch nicht ausgelösten Bestellung. Auch neue Anschlüsse können nachfolgende Arbeiten verschieben. Kläre, welche Bestellungen und Termine betroffen sind und welche Folgen im angebotenen Preis enthalten sind. Ein neuer Grundriss allein ändert weder alle Aufträge noch den Bauzeitenplan.
Vor der Zustimmung zum Nachtrag klären
- Welche bisher vereinbarte Leistung wird ersetzt, ergänzt oder gestrichen?
- Ist die Änderung ein eigener Sonderwunsch oder notwendig für das ursprünglich vereinbarte Ergebnis?
- Wer schuldet die Planung, und liegen die erforderlichen Änderungsunterlagen vor?
- Sind neue und entfallende Leistungen vollständig beschrieben?
- Wie ergeben sich Preis, Abzüge und Zuschläge; welche Positionen bleiben offen?
- Welche Bestellungen, Gewerke und Termine sind betroffen?
- Wer darf die Änderung beauftragen, und welche Vereinbarung oder Anordnung liegt vor?
- Welche Planfassung verwenden anschließend alle Beteiligten?